Die Nebenkosten haben sich schon fast zur „kleinen Miete“ entwickelt. Neben den bekannten Heiz- und Hauswartkosten müssen in vielen Mietverhältnissen weitere Nebenkosten zusätzlich zum Nettomietzins bezahlt werden. Darüber wird einmal im Jahr abgerechnet, meist in den Sommermonaten.

Was ist nebenkostenfähig?

Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch (Betrieb, Verbrauch) der Sache zusammenhängen und nicht Unterhalt, Reparaturen oder Erneuerungen betreffen (vgl. Art. 257a Abs. 1 OR). Oder anders gesagt: Kosten des Vermieters, welche nicht mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, das heisst Kosten, welche dem Vermieter auch bei leerstehender Liegenschaft entstehen, sind keine Nebenkosten (z.B. Finanzierungskosten, Liegenschaftensteuern und Versicherungsprämien).

Nicht alle Kosten, welche mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, sind jedoch Nebenkosten. Das Gesetz sieht vor, dass für den Unterhalt des Mietobjekts sowie für Reparaturen und Erneuerungen zwingend der Vermieter aufkommen muss, ausser für den „kleinen Unterhalt“. Aus dem Gesagten ergeben sich die folgenden typischen Nebenkostenpositionen: Heizung, Warmwasser, Wasser/Abwasser (inkl. Grundgebühren), Hauswart (Treppenhausreinigung, Umgebungspflege, Winterdienste etc.), Kabelanschluss Radio/TV, Gemeinstrom, Kehrrichtabfuhr (inkl. Grundgebühr), Serviceabonnemente für diverse (im Einzelnen aufzuzählende) Apparate und Installationen und Verwaltungskosten. Diese Aufzählung ist weder vollständig noch abschliessend. Insbesondere bei Geschäftsliegenschaften kann die Liste um einiges länger sein.

Erfordernis der „besonderen Vereinbarung“      

Ohne „besondere Vereinbarung“ sind die Nebenkosten im Mietzins inbegriffen (BGE 121 III 460). Um dem Erfordernis der „besonderen Vereinbarung“ zu genügen, sind die einzelnen Kostenpositionen präzise aufzulisten. Es genügt also nicht, zu vereinbaren, dass „alle Nebenkosten“ separat zu zahlen seien. Das Bundesgericht hat in einem nicht nachvollziehbaren Urteil entschieden, dass es nicht genügt, wenn die Nebenkostenliste nur in den „Allgemeinen Bedingungen“ zum Mietvertrag enthalten ist (BGE 4P.323/2006). Dieser Entscheid geht entgegen der bisherigen Lehre und Rechtsprechung davon aus, dass es einer Vertragspartei nicht zuzumuten sei, die Allgemeinen Bedingungen eines Vertrages zur Kenntnis zu nehmen. Bis dieser Entscheid korrigiert wird, empfiehlt es sich, die Nebenkostenliste im Mietvertrag selbst oder in einem Anhang aufzuführen.

Nebenkostenabrechnung   

Der Vermieter, der die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung erhebt (also insbesondere keine Pauschalen für Nebenkosten verlangt), hat diese mindestens einmal jährlich zu erstellen. Es dürfen nur die tatsächlich anfallenden Kosten in Rechnung gestellt werden.

Beim Modell von Akontozahlungen mit jährlicher Abrechnung kann es vorkommen, dass ein Mieter aufgrund von zu tief angesetzten Akontobeiträgen mit beträchtlichen Nachforderungen konfrontiert wird. Im Grundsatzurteil BGE 132 III 24 ff. hat das Bundesgericht entschieden, dass auch Nachforderungen von 210 % bis 260 % der Akontozahlungen zulässig sind. Die vereinbarten Akontobeiträge müssen somit nicht den effektiv zu erwartenden Nebenkosten entsprechen, obwohl dies wünschenswert wäre.

Einführung neuer Nebenkosten

Neue oder höhere Nebenkosten, neue Abgaben oder die Einführung von Akontozahlungen für Nebenkosten, die bisher im Nettomietzins inbegriffen waren, kann der Vermieter grundsätzlich nach den gleichen Regeln wie für die Mietzinserhöhung einseitig einführen. Entsprechend hat dies mit dem amtlichen Formular unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist auf den nächsten Kündigungstermin zu erfolgen, wobei zusätzlich eine zehntägige Bedenkfrist zu gewähren ist. Zudem ist eine klare Begründung erforderlich.

Fazit

Nebenkosten sind ein heikles Thema. Es empfiehlt sich, auf Seiten der Vermieterschaft korrekte Mietverträge abzuschliessen und nachvollziehbare Abrechnungen vorzunehmen. Auf Mieterseite empfiehlt es sich, die Nebenkostenabrechnung zunächst im Detail zu prüfen, bevor Beanstandungen erfolgen. Die Anwälte des Thurgauischen Anwaltsverbandes stehen Ihnen für eine persönliche Beratung gerne zur Verfügung.

lic. iur. Rolf Bickel

Über lic. iur. Rolf Bickel

Rechtsanwalt, Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht Partner